Gayrimenkul Piyasalarının Döngüsel Doğası 

Ülkemizin uzun yıllardır içinde bulunduğu enflasyonist ortam nedeniyle gayrimenkul fiyatları hep artıyormuş, hiç düşmüyormuş gibi algılanıyor. 

Aşağıdaki grafik 1988-2024 yılları arasında enflasyon ve konut fiyatlarındaki değişimi göstermektedir. Bu grafiğe göre 2008 yılı ilk çeyreği ile 2019 yılı ilk üç çeyreği haricinde konut fiyatları hep yükseliş göstermiştir. Ancak konut fiyatlarının artış oranı bu yükseliş dönemlerinin bir kısmında enflasyonun üstünde bir kısmında ise altında kalmıştır. 

Konut fiyatlarının örüntüsünü daha sağlıklı analiz edebilmek için enflasyona göre düzeltmek gerekmektedir. Çünkü fiyat değişimlerini enflasyondan arındırdığımız zaman gayrimenkul fiyatlarının döngüsel hareketlerini daha bariz bir şekilde gözlemleyebiliriz. 

Enflasyondan arındırılma işleminden sonra elde edilen fiyatlara reel fiyatlar denir. 

Gayrimenkul fiyatlarında enflasyonun üstünde bir artış olduğunda reel fiyatlar arttı, gayrimenkul fiyatları enflasyon oranının altında kaldığında ise reel fiyatlar düştü diyebiliriz.

Fiyatlardaki reel değişim ise aşağıdaki formülle ölçülür;

Reel Fiyat Değişimi= ((1+ Gayrimenkul Fiyatlarında Değişim) / ( 1 + Enflasyon Oranı))-1

Örneğin, Gayrimenkul fiyatlarının %80 arttığı bir dönemde enflasyon da %60 ölçülsün. Bu dönem için reel fiyatlardaki değişim = ((1+ 0,80) / (1+ 0,60))-1 = (1,80 / 1,60)-1 = 0,125  = %12,5 

Gayrimenkul fiyatları enflasyonun 20 puan üstünde olmasına rağmen reel değişim %12,5 olarak ölçülmektedir. 

Bir başka dönemde ise gayrimenkul fiyatları %40 artarken, enflasyon %60 olarak ölçülsün. Bu dönem için fiyatlardaki reel değişim = ((1+0,40) / (1+0,60))-1 = (1,40/1,60)-1 = -0,125 = -%12,5 

Bu kez ise gayrimenkul fiyatları %40 artmasına rağmen enflasyonun 20 puan altında kalmıştır. Ancak, reel fiyatlardaki düşüş %12,5 olarak ölçülmektedir.  

Şimdi bu teorik bilgi donanımıyla aşağıdaki grafiği inceleyebiliriz. Bu grafikte reel konut fiyatların birbirini takip eden artış ve azalış döngüsü içinde olduğunu görebiliyoruz.  

Bu grafiğin de bize gösterdiği gibi gayrimenkul, sürekli kazandıran bir varlık türü değildir. Gayrimenkul fiyatları bazı dönemlerde enflasyonun üzerinde gerçekleşerek reel olarak kazandırmakta, bazı dönemlerde ise enflasyonun gerisinde kalarak reel olarak kaybettirmektedir. 

Peki reel fiyatların döngüsel hareketinin arkasında hangi etmenler vardır?

Biraz özet tutarak şöyle söyleyebiliriz; önce bir talep artışı fiyatların enflasyonun da üstünde yani reel olarak artmasına neden olur. Bu talep artışının arkasında düşük kredi faizleri, ekonomide büyüme veya göç ile nüfus artışı gibi nedenler bulunabilir. 

Artan fiyatlar gayrimenkul üreticilerinin kar marjlarını yükseltir. Yükselen kar marjları daha çok geliştiricinin gayrimenkul üretimine girmesine neden olur. Ancak, gayrimenkul piyasasında artan talebe arz hemen eşlik edemez. Arzın talebe cevap vermesi birkaç yılı bulabilir. Arz talebe cevap verinceye kadar fiyatlar artmaya devam eder. Bir müddet sonra tamamlanan gayrimenkuller piyasaya girince fiyat artışları yavaşlar ve durağanlaşır. Eğer arzın artığı bir dönemde ekonomi yavaşlama sürecine girer ve faizler de artar ise bu durumda talep zayıflamak durumunda kalır. Talebi aşan arz nedeniyle konut fiyatları enflasyonun altında kalarak reel olarak geriler.     

Fazla geriye gitmeden, 2022 yılında %80’leri bulan reel fiyat artışlarının ertesinde 2023 yılında konut ruhsat sayılarının 843 bin adede ulaşmasını, bu döngüye örnek olarak gösterebiliriz.   

Reel fiyatların gerilemesi kar marjlarını daraltacağı için bir dönem sonra yeni inşaat başlangıçları azalır. Arzın zayıflayıp satışta bekleyen gayrimenkullerin sayısının azalması ile reel fiyatlar tekrar yükselmeye başlar.

Yükselen gayrimenkul fiyatları geliştiricilerin kar marjını artırarak, onları yeni inşaatlar için teşvik eder. Böylece yeni inşaatlar arzı artırır. Artan arz nedeniyle fiyatlar durağanlaşır…

Ve gayrimenkul piyasalarında reel fiyatlar, döngüsel doğası gereği, bir dönem aşağı, bir dönem yukarı  yönde hareketine devam eder.