Ev Satarken Nelere Dikkat Etmeli?

Satış için gerekli evrakları doğru ve eksiksiz bir şekilde hazırlayıp zamanında teslim etmek önemlidir. Dikkat edilecek bir başka önemli detay da ödemedir. Ödemenin anlaşıldığı gibi alınmasına dikkat edilmelidir. Peki ev sahipleri, ev satarken nelere dikkat etmelidir? Ev satarken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Ev Satarken Gerekli Evraklar Nelerdir?

Devir işlemlerinde talep edilen belgeler, ev alıp satarken dikkat edilmesi gerekenler arasında gösterilebilir. Hem satıcının hem de alıcının ibraz etmesi gereken bazı belgeler vardır. Bu belgelerden herhangi birinin eksikliğinde satış işlemi gerçekleştirilemez. Gerekli belgeler aşağıdaki gibidir.

Ev Satan Kişi Vergi Öder mi?

Daire satarken dikkat edilmesi gerekenler arasında vergi borçları da vardır. Evin resmî olarak alıcıya devredileceği ana kadar doğabilecek tüm borçlardan evin satıcısı sorumludur. Bu nedenle satışın yapılacağı güne kadar olan vergiler, ev satan kişi tarafından ödenir. Vergi borcu olan bir evin satışı mümkün olmadığı için, ev satan kişi, emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödemekle yükümlüdür.

Ev Satarken Nelere Dikkat Etmeli?

Kredi faizlerin düştüğü son aylarda ev satışlarında artış gözlemleniyor. Bu kapsamda siz de evinizi satmayı düşünüyorsanız, ev satışı konusunda aklınızda oluşan tüm sorulara cevap bulmalısınız. Konut satarken dikkat edilmesi gerekenler, kısaca aşağıdaki gibi özetlenebilir.

Alıcı ile anlaşma öncesinde yapmanız gerekenler:

• Evinizin değerini objektif şekilde hesaplayın ve kararlaştırın
• Evinizin konut kredisine uygunluk koşullarını sağlayıp sağlamadığına bakın
• Ev üzerinde banka dışında ipotek bulunuyorsa kaldırın
• Çoklu mecra kullanımıyla satış ilanınızı verin
• Emlakçı üzerinden evinizin satışını yapıyorsanız titiz hareket edin
• Evi hemen göstermeden önce alıcının koşullarını gözden geçirin
• Evinizin bütün pozitif ve negatif taraflarını dürüstçe ifade edin

Alıcı ile anlaşma sonrasında yapmanız gerekenler:

• Mutabık olduğunuz bütün koşulları yazarak imza atın
• Evinizde kiracı kalıyorsa satış olacağını kiracıya söyleyin
• Evinizin emlak vergisi borcu bulunmadığından emin olun
• Evin geçerli bir zorunlu deprem sigortası olmasını sağlayın
• Tapuya asıl satış bedelini bildirin
• Ev satışı sonrasında değer artış kazancı vergisini hesaplayın
• Güvenli para transferi yollarıyla işlem yapmayı seçin
• Ev satışı sonrasında bütün ilanları kaldırın
• Aboneliklerinizin iptali için başvuru yapın
• Yerleşim belgenizi yeni adresinize taşıyın ve belediyeye satış beyanı yapın

Evinizin Değerini Objektif Şekilde Hesaplayın ve Kararlaştırın

Evin satış değeri, ev satarken dikkat edilmesi gerekenler arasında gösterilebilir. Satmayı düşündüğünüz evin fiyatını objektif olarak kararlaştırmanız, satış işlemini olabildiğince hızlı ve şeffaf gerçekleştirerek getiri sağlamanız anlamında önemlidir. Bu amaçla fiyatlama yaparken gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullandığı “aylık kira bedeli” ve “muadili ev” yollarından destek alabilirsiniz.

• Aylık Kira Getirisine Göre Fiyat Bulma

Bu yol, konutun yer aldığı bölge ve mahalleye göre farklılık göstermenin yanı sıra, ülke ortalaması baz alınarak yaklaşık 215 kira bedeli ve konut yatırımının amorti süresi olarak düşünülür. Mesela, konutunuzun ya da muadili konutların kira bedeli 1.000 TL ise ortalama piyasa değeri 215 bin TL olarak düşünülür. Tabii ki bu yolun daha sağlıklı bir sonuç vermesi için evinizin bulunduğu yerin geri dönüşüm zamanına bakarak bu hesaplama işlemini gerçekleştirmelisiniz. Bu anlamda geri dönüşüm süreleri İstanbul'da evin bulunduğu ilçeye göre 200 ila 400 kira bedeli arasında farklılık gösterebiliyor.

• Muadili Evlerin Değerlerinin Temel Alınması

Ev kira ücreti bulma daha kolay bir hesaplama olmakla beraber, daha doğru ev fiyatlaması yapmak için muadili ev yolunu kullanmanızı öneririz. Bu yol için aynı yer, metrekare ve katta bulunan diğer satılık evlerin ortalama fiyatlamaları adımları izlenir. Bu noktada önemli olan en kritik nokta ise ise muadillerin tam anlamıyla benzer özellikleri taşıdığından emin olmaktır.

Bu iki yol konut eksperlerinin kullandığı yollardır. Buna ek olarak evinizi fiyatlamadan önce belli bir bedel karşılığında evinize bir gayrimenkul değerleme uzmanı çağırarak kesin bir fiyat alma seçeneğini de kullanabilirsiniz.

Evinizin Konut Kredisine Uygunluk Koşullarını Sağlayıp Sağlamadığına Bakın

Eğer ev satışında konut kredisi kullanımı söz konusu ise ev satarken dikkat edilmesi gerekenlerden biri de krediye uygunluktur. Bankaların konut kredisi vermek için talep ettiği şartları karşılamayan evlere kredi çıkmaz. Bu durumda da satış işlemi iptal olabilir. Dolayısıyla evi krediye uygun hâle getirmek, daha kolay satılmasını sağlar.

Ev Üzerinde Banka Dışında İpotek Bulunuyorsa Kaldırın

“Gayrimenkul satarken nelere dikkat etmeliyiz?” sorusunun cevaplarından biri de ipotek durumudur. Eğer satmayı düşündüğünüz evi kredi ile aldıysanız, ev üzerinde bulunan banka ipoteği konut kredisi kullanılmasına ya da konutun satılmasına bir engel teşkil etmez. Fakat banka dışında kurum ve şahısların ipotekleri mevcut ise, alıcı bu ipotekleri kabul etmediği takdirde konut satışı gerçekleştirilemez ve bankalar da bu ipotekler olduğu zaman konut kredisi vermez.

Bunun yanı sıra ev üzerinde haciz kaydı mevcutsa, haciz kaydını kaldırmadığınız takdirde bazı durumlar dışında, konutunuzun satışını yapamazsınız.

Çoklu Mecra Kullanımıyla Satış İlanınızı Verin

Evi hızlı ve kolay bir şekilde satabilmek için, ev satarken dikkat edilmesi gerekenler arasında satılık ilanları da dahil edilebilir. Ev satışı ilanı yayınlamak için bireysel kullanımda çoğu emlak sitesinde ücret ödemezsiniz. Emlak siteleri alım taleplerinde size kolaylıkla ulaşılmasını sağlamanın yanı sıra, en çabuk şekilde ve optimum fiyata evinizi satmak için iyi birer aracıdır. Bu yüzden yalnızca bir emlak sitesinde ilan yayınlamak yerine, pek çok emlak sitesine ilan vermeniz daha geniş bir alıcı adayı skalasına erişmenize yardımcı olur.

Emlakçı Üzerinden Evinizin Satışını Yapıyorsanız Titiz Hareket Edin

Gayrimenkul satış adımlarında aracı olarak bir emlakçıdan destek almanız halinde çoğunlukla bir komisyon sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmeyi dikkatle okuduktan sonra imzalamanız şarttır. Çünkü sözleşmenin geçerlilik süresi devam ederken hemen hemen tüm komisyon sözleşmelerinde evinizi kendiniz satamaz, fiyatını yükseltemez ya da alıcı seçimi yapamazsınız.

Evi Hemen Göstermeden Önce Alıcının Koşullarını Gözden Geçirin

Talep ettiğiniz fiyat ve koşulları tam anlamıyla karşılamayacak bireylere evinizi göstermeniz, zaman kaybına, gereksiz bir çaba harcamanıza ve esas alıcılara gerektiği şekilde ulaşamamanıza neden olabilir. Bu yüzden ev için arayanlara aklında ne olduğu ve kısa bir soru seansıyla hangi koşullara sahip olduğunu sormanız, uygun olmayan alıcıları önden çok zaman kaybetmeden elemenize yardımcı olacaktır.

Evinizin Bütün Pozitif ve Negatif Taraflarını Dürüstçe İfade Edin

Alıcılara konutuzun pozitif taraflarının yanı sıra olumsuz taraflarını da beyan etmeniz, hem bir güven oluşturur hem de zaman kaybı olmaması anlamında önem teşkil eder. Bu anlamda satış süreci dahilinde belirtmediğiniz evin olumsuz yönleri varsa, alıcının bunu anlaması halinde, aradaki güven duygusu zarar görebilir ve evin bütün tarafları alıcı tarafından yeniden sorgulanabilir.

Mutabık Olduğunuz Bütün Koşulları Yazarak İmza Atın

Öncelikle evin değeri olmak üzere, tapu masraflarının nasıl ödeneceği, alım tarihi ve teslim tarihi gibi bütün anlaşma koşullarını yazarak imza atın. Bunun yanı sıra bu süreçte sözlü olarak anlaşmaya vardığınız bütün koşulları da sözleşmeye ilave edin. Bu anlaşmaların yazılı olarak yapılması hem hukuki anlamda, hem de yanlış anlaşılmaya sebep olmamak için önem taşır. Bunun yanı sıra tapu masrafı yasal olarak alıcı ve satıcının adına yarı yarıya sorumluluk taşır. Fakat satış sözleşmesinde diğer türlü bir anlaşma yapılma şansı da bulunur. Bu konuda daha detaylı bilgi edinmek ve harç hesaplaması yapmak için, tapu harcı yazımızdan yardım alabilirsiniz.

Evinizde Kiracı Kalıyorsa Satış olacağını Kiracıya Söyleyin

Kira sözleşmesi devam eden evin satılması halinde, kira sözleşmesi aynı koşullar ile devam ederek yeni alıcıya devredilir. Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe de yeni ev sahibi 6 ay süresince kiracıyı çıkaramaz. Kira sözleşmesinin bitiminden sonra ise bu süre 1 aydır. Bu durumlarda almak istediği evde hemen oturmak isteyen alıcılar, kiracılı evleri çok sık tercih etmeyebilir. Bunun için kiracınız ile önceden iletişime geçerek bir anlaşmaya varırsanız, ev satışınız daha kolay ve problemsiz gerçekleşir.

Kapsamlı bilgi için “Alınan Evde Kiracı Varsa Ne Olur” yazımızdan destek alabilirsiniz.

Evinizin Emlak Vergisi Borcu Bulunmadığından Emin Olun

Konutunuzn eski ya da ilgili yıl için emlak vergisi borcu mevcutsa belediye rayiç bedel vermeyeceği için satış işlemi gerçekleştirilemez. Bunun yanı sıra ilgili emlak vergisi borcu alıcıya değil, satıcıya aittir. Bu yüzden rayiç bedel alınmaya gitmeden önce emlak vergisi borcu sorgulaması yapmanızda yarar var.

Evin Geçerli Bir Zorunlu Deprem Sigortası Olmasını Sağlayın

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yok ise fatura abonelik işlemleri yapılamaz ve tapuda satış işlemi gerçekleşmez. Bu yüzden deprem sigortanızı yaptırmış olsanız dahi satış işlemi öncesinde geçerli olup olmadığını kontrol etmenizi tavsiye ederiz.

Tapuya Asıl Satış Bedelini Bildirin

Tapuya beyan ettiğiniz satış bedeli üzerinden harç ödemesi hesaplaması yapılır. Bu yüzden tapuya ne kadar düşük bedel bildirimi yaparsanız, ödeyeceğiniz tapu harcı da o kadar azalır. Fakat bu durumda Gelir İdaresi’nin muadili ev fiyatlarına ya da çekilen kredi mevcutsa tutarını baz alarak inceleme yapma olasılığı da var. Bu inceleme sonucunda satış bedelinin eksik beyan edildiği tespit edilirse, değerinden az yatırılan harç bedeli, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile beraber hem alıcıya hem de satıcıya iletilir.

Ev Satışı Sonrasında Değer Artış Kazancı Vergisini Hesaplayın

Mevcut düzenleme kapsamında konut alımında 5 yıl geçmeden satmanız ve istisna meblağı üzerinde bir getiri elde etmeniz halinde Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi dahiline girer ve bir sonraki yıl beyanname iletmeniz gerekir. Bu vergi alım ve satım tarihleri dönemindeki enflasyona göre satışın gerçekleştiği yılın vergi dilimi baz alınarak hesaplanır. Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksit halinde ödenir.

Güvenli Para Transferi Yollarıyla İşlem Yapmayı Seçin

Tapu satış işlemlerinde satıcıları en tedirgin eden konuların başında paranın tam olarak yatırılması gelir. Bu konuda aşağıdaki noktalara dikkat edebilirsiniz.

• Ödemeyi mümkün olduğunca nakit olarak almayın. Çünkü verilen para eksik ya da sahte olabilir, buna ek olarak bu nakit parayı bankaya yatırmak için geçen sürede güvenlik açıkları meydana gelebilir.
• Hesaplar arası para transferi gerçekleştirilecekse, alıcıya transfer üst limiti konusunda uyarıda bulunun. Fazla bilinmese internetten yapılan para transferlerinde genellikle otomatik olarak konulan bir üst limit bulunur. Örnek vermek gerekirse, online işlemlerde aynı gün içinde en çok 10 bin TL para transferi yapılabilir şeklinde bir ayarlama yapılmış olabilir.
• Para transferi gerçekleştirilmeden önce hesabınızın teyidi için küçük bir meblağ gönderilmesini talep edin. Para transferi işlemlerinde yanlış hesaba para gönderme durumu oldukça sık karşılaşılan bir hata olduğundan bu tür bir risk bulunur.
• Para transferi yerine bankadan blokeli çek ya da taahhüt yolunu da tercih edebilirsiniz. Blokeli çek işleminde, bütün para hesaba yatırılır ve bankadan belli bir ücret karşılığında çek alınarak yapılır. Bu şekilde hesaptaki para bir süre (mesela bir hafta) blokeli olarak bekler ve çek sahibi, hesap sahibi olmaksızın parayı tahsil edebilir. Daha sonra satış esnasında blokeli çek alıcı tarafından satıcıya iletilir ve işlem bitmiş olur.

Blokeli çek gibi bir başka yol ise satış yapılması halinde paranın satıcıya ödeneceğine ilişkin bir taahhüdün, bankada alıcı tarafından imzalanmasıdır. Bu yol çoğu zaman konut kredisi kullanılması halinde uygulanır.

Ev Satışı Sonrasında Bütün İlanları Kaldırın

Tapu devri tamamlandıktan sonra evin satışı için yayınlamış olduğunuz bütün ilanları kaldırmanız hem alıcı hem de satıcı olarak rahatsız edilmemeniz anlamında önemlidir.

Aboneliklerinizin İptali için Başvuru Yapın

Satışını yaptığınız evinizde bütün faturaların iptalini evi alıcıya teslim etmeden önce yapmanız faydalı olur. Aksi takdirde bütün kullanımlar sizin adınıza olan eski faturaya yansır. Bunun yanı sıra fatura iptal işlemlerinde ödemiş olduğunuz depozito iadeleri de gerçekleştirilir.

Yerleşim Belgenizi Yeni Adresinize Taşıyın ve Belediyeye Satış Beyanı Yapın

Eğer ikametiniz satmış olduğunuz konutta ise ikametinizi çabucak taşımanız yararlı olacaktır. Bunu yapmazsanız yeni ev sahibi ikameti bu eve aldığı andan itibaren ikametiniz boşta görünür ve 20 gün içinde beyanda bulunmamanız halinde para cezası kesilir. Buna ek olarak bir diğer beyanı da belediyeye yaparak (bu bildirimi alıcı da gerçekleştirebilir) bundan sonraki emlak vergisi ödemelerinin sizin adınıza gelmemesini sağlayabilirsiniz.