Emlak Vergisi Hesaplama

Sahip olunan gayrimenkuller bazı yükümlülükleri de beraberinde getirir. Emlak vergisi, söz konusu yükümlülüklerin en önemlilerinden birisidir. İstisnai durumlar dışında emlak sahibi olan herkesin ödemesi gereken bu vergi, muafiyet ve ödeme tarihleri gibi konularda birtakım sorular doğurur. Bu yazımızda emlak vergisi hakkında merak edilen tüm konulara detaylı yanıtlar vereceğiz.

Emlak Vergisi Nedir?

Emlak vergisi, taşınmazlar için ödenen bir vergidir. Arsa, arazi ve binalarla ilgili olarak düzenlenir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve Belediye Kanunu ile düzenlenen bu ödemelerin, taşınmazın sınırları içinde yer aldığı belediyeye yapılması gerekir. Bir gayrimenkul için düzenlenmiş tapuda adı geçen şahıs ya da şahıslar emlak vergisi ödemekle yükümlüdür. Tapusu olmayan taşınmazların ne şekilde emlak vergisine tabi tutulacağı ise en çok merak edilen konulardan biridir. Tapusuz alanların kullanım hakkını noterde düzenlenmiş bir senet ya da sözleşme ile elinde bulunduran kişiler de emlak vergisi mükellefi olarak değerlendirilir. Bu gibi durumlarda kişiler, söz konusu belgenin imzalandığı günden itibaren emlak vergisi yükümlüsü sayılırlar.

Ev sahibi olmak birtakım yükümlülükleri beraberinde getirir. Bu yükümlülükler hakkında detaylı bilgi için “Konut Sahibi Olanların Ödemesi Gereken Vergiler Nelerdir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Miras konusu da emlak vergisini doğrudan ilgilendirir. Kişinin isminin, bir vasiyetnamede geçiyor olması, o kişinin doğrudan vergi yükümlülüğü altına girdiğiniz göstermez. Ama bu durum kişinin hayatını kaybetmesi ile miras konusu olan taşınmazı devralanların, emlak vergisine dair yükümlülüklerinin başladığı anlamına gelir. Bu konuda resmî kuruluşlara ilgili bildirimlerin yapılması gerekir. Bir taşınmaz miras yolu ile birden fazla kişiye bırakılmış ise vergi sorumluluğu kişiler arasında eşit olarak paylaştırılır.

Ev satın almayı düşünüyorsanız “Konut Kredisi Hesaplama” sayfamızdan kredi şartlarına dair faiz, vade ve taksit tutarı gibi birçok bilgiye ulaşabilirsiniz.

Bina ve Arsa Vergisi de Emlak Vergisi midir?

Bina ve arsa vergisi olarak değerlendirilen ödemeler de emlak vergisi kapsamında yer alır. Yani emlak vergisi bina ya da arsalardan doğan ödemeleri de kapsayan niteliktedir. Burada dikkat edilmesi gereken, konutlara ve arsalara yönelik vergi miktarlarının birbirlerinden farklı olmasıdır. Gayrimenkulun güncel piyasa şartlarına göre belirlenen rayiç değeri üzerinden emlak vergisinin hesaplanma şekli konut ve arsalara göre farklılık gösterir. Şimdi emlak vergisinin nasıl hesaplandığına bakalım.

Emlak Vergisi Neye Göre Hesaplanır?

Emlak vergisinin konut ve arsalar için farklı olduğunu yukarıda belirtmiştik. Emlak vergisi, taşınmazın güncel değerine bağlı şekilde yıllık olarak artar ya da azalır. Taşınmaz değerlerindeki yıllık değişim, her senenin sonunda açıklanan yeniden değerleme oranı kullanılarak hesaplanır. Bu oran 2021 yılı için %9,11 olarak açıklanmıştır. Hesaplama bu oranın yarısı kullanılarak yapılır. Yani gayrimenkullerin 2021 yılı bedeli, 2020’deki vergi bedelinden %4,55 daha fazla olacaktır.

Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Emlak vergisi hesaplanırken kullanılan oranlar, gayrimenkulun kullanım amacına, türüne ve bulunduğu şehre göre değişiklik göstermektedir. Büyükşehir statüsüne sahip olmayan illerde, konutlar için binde 1, iş yerleri için binde 2, arsalar için binde 3 ve araziler için yine binde 1’lik bir oran uygulanır. Büyükşehirlerde ise uygulanan oranlar, diğer illerin tam iki katıdır. Emlak vergisi hesaplamak için kullanılan vergi oranlarını aşağıdaki tabloda görebilirsiniz.

Sahip olunan konutun 2020 yılı değeri 300 bin TL olsunŞimdi emlak vergisi hesaplamasına dair anlattıklarımızı bir örnek üzerinden açıklayalım:

• Bu konutun 2021 yılı değeri bu rakamdan %4,55 fazladır. Bu da güncel değerinin 313 bin 650 TL olduğu anlamına gelir.
• Hesaplama için binler basamağının sağında kalan kısım dikkate alınmaz. Yani bu konut için hesaplamada kullanılacak değer 313 bin TL’dir.
• Bu konutun bir büyükşehirde olduğunu düşünürsek binde 2 oranını kullanmamız gerekir.
• 313 bin TL’nin binde 2’si 616 TL’dir. Yani ödenmesi gereken emlak vergisi 616 TL olarak hesaplanmıştır.

Her İlçeye Göre Emlak Vergisi Değişir mi?

Emlak vergisi hesaplanırken metrekare birim fiyatları kullanılır. Bu birim fiyatları 4 yılda bir mevcut ekonomik duruma göre güncellenir. Hesaplamada kullanılan birim fiyatları, ilçeden ilçeye farklılık gösterir. Ekonomik anlamda daha fazla değere sahip muhitlerdeki konutlara yönelik fiyatlar, diğer bölgelere kıyasla daha yüksek olacak şekilde belirlenir. Yani buradan hareketle hesaplamada kullanılan oranlar açısından olmasa da birim fiyatlar üzerinden emlak vergisinin ilçelere göre değiştiğini söyleyebiliriz.

Bu noktada ekspertiz aracılığı ile konut değerleme işlemi de ister istemez akla gelir. Bu konuda daha fazla ve detaylı bilgi için “Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?” başlıklı yazımıza göz atmanızı öneririz.

Emlak Vergisi Nasıl Ödenir?

Emlak vergisi ödemeleri için tercih edebileceğiniz birden fazla yöntem mevcuttur. Bu yöntemleri de kendi içlerinde doğrudan belediyeye giderek yapılan ödemeler ve internet üzerinden yapılan ödemeler olarak ikiye ayırabiliriz. Bizzat müracaat ile yapılacak ödemeler, belediye binalarındaki veznelerden kolaylıkla yapılabilir. İnternetten emlak vergisi ödemeleri için beş farklı yol kullanılabilir. Bu yollar:

• Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin banka hesabına EFT ya da havale yapmak
• Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB)’in internet sitesinin ilgili alanları,
• İnternet Vergi Dairesi’nin emlak vergisi için düzenlenmiş menüsü,
• Anlaşmaları bankaların internet şubeleri
• Belediyelerin internet üzerinden hizmet veren e-belediye uygulamaları şeklinde sıralanabilir.

Emlak Vergisi Nasıl Yapılandırılır?

Emlak vergisi yapılandırma işleminin nasıl gerçekleştirileceği de bu konuda en çok merak edilen detayların başında gelir. Zira emlak vergisi borcu olan birçok kişi, yapılandırma imkânından faydalanarak birikmiş emlak vergisi borçlarını bütçelerini fazla yormadan, uzun vadeye yayılan ödemelerle kapatabilmektedirler.

Emlak vergisi, en çok kişinin muhatap olduğu vergilerden biridir. Dolayısıyla bu vergiye yönelik sağlanan yapılandırma olanağı birçok kişiyi ilgilendirmektedir. Emlak vergisi borçlarını yapılandırırken dikkat edilmesi gereken noktaların başında, bu imkânın hangi tarih aralığını kapsadığı gelir. Örneğin, 2021 yılının yaz aylarında çıkarılan yapılandırma kanunu, takvimsel olarak sadece 2020 yılı ve öncesindeki borçları kapsıyordu.

Emlak vergisi için, tıpkı diğer vergi türleri gibi internet üzerinden kolaylıkla yapılandırma başvurusu yapılabilir. İnteraktif Vergi Dairesi’ne e-devlet şifreniz ile giriş yaparak ilgili alandan bu işlemi sadece birkaç tıklama ile gerçekleştirebilirsiniz. Yapılandırma, mükelleflere peşin ya da taksitle ödeme imkânı sağlamasıyla da dikkat çeker. Peşin ödemelerde yapılandırma faizleri hesaplanırken kullanılan ​​Yİ-ÜFE farkının yüzde 90 veya yüzde 50'si alınmaz. Yapılandırma dâhilinde ödeme 18 takside kadar bölünebilir. Ödemeler iki ayda bir gerçekleştirildiğinden borcun tamamlanması 36 ay sürer.

E-Belediye ile Emlak Vergisi Nasıl Ödenir?

Son yıllarda devlet dairelerinden yapılan işlemlerin internet ortamına taşınması sürecinde e-belediye portalları üzerinden emlak vergilerinin ödenmesi imkânı da oluşmuştur. Bu işlemi gerçekleştirmek oldukça basittir ve ödeme için belediyelere gitme zorunluluğunu ortadan kaldırmasıyla pratik olma özelliğine sahiptir. E-belediye ile bu tür vergileri ödemek için şu adımları izlemeniz gerekir:

• Öncelikle ödeme yapacağınız belediyeye ait internet sitesine girmeniz gerekir. Bu adresi bilmiyorsanız arama motorlarına, bağlı olunan belediyenin adı ve “belediye” yazarak aradığınız adrese rahatlıkla ulaşabilirsiniz. Örneğin; “beyoğlu belediye” kelimeleriyle yapacağınız arama sizi aradığınız adrese götürecektir.
• E-belediye uygulamaları, belediyelerin internet sitelerinde kolayca erişilebilecek bir noktaya yerleştirilmiştir. Bu alana tıklayarak e-belediye uygulamasına giriş yapabilirsiniz.
• Bu uygulamaya giriş yapmak için e-devlet şifrenizi kullanabilirsiniz. Tercih edebileceğiniz bir diğer yol ise bu portal üzerinde yeni bir kullanıcı hesabı oluşturmaktır. Bu işlemi ilgili yönlendirmeleri takip ederek tamamlayabilirsiniz.
• Giriş yaptıktan sonra karşınıza çıkan menülerden ödeme ekranına girmeniz gerekir. Bu menüden ödemek istediğiniz vergiyi ve taksiti seçebilirsiniz.
• Sonraki aşamada ise ödeme bilgilerini girerek bu işlemi kısa sürede tamamlayabilirsiniz.

Bu noktada tüm belediyelerin, e-belediye portalına sahip olmadığını, dolayısıyla bu yolla ödeme yapmanıza imkân vermediğini de ekleyelim. Fakat gittikçe hızlanan dijital dönüşüm ile yakın gelecekte tüm belediyelerin bu hizmeti sunabileceğini öngörebiliriz. Ayrıca e-belediye, emlak vergisi borç sorgulama işlemini de gerçekleştirebileceğiniz bir uygulamadır.

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Emlak vergisi söz konusu olduğunda bahsettiğimiz ödemelerin ne zaman yapılacağı da elbette merak konusu olmaktadır. Bu vergi her yıl, iki taksit hâlinde ödenir. Bu taksitlerden ilki 1 Mart ila 31 Mayıs tarihleri arasında ödenir. 1 Kasım tarihinde başlayan iki taksit ödeme döneminin son günü ise 30 Kasım’dır. İsteğe bağlı olarak bu verginin ödemesi iki taksit yerine, tek seferde peşin olarak da yapılabilir.

Emlak Vergisi Borç Sorgulama Nasıl Yapılır?

Emlak vergisi sorgulama işlemi, internet üzerinden kolaylıkla gerçekleştirilebilir. Bu işlemi e-devlet uygulaması üzerinden ya da taşınmazın bağlı olduğu belediyenin e-belediye portalı üzerinden yapmanız mümkündür. İnternet üzerinden yapacağınız sorgulamlarla ödenmemiş emlak vergilerinizi toplu olarak görme şansını elde edersiniz.

Bu sorgulamayı e-devlet uygulamasından gerçekleştirmeniz için öncelikle sisteme T.C. kimlik numaranız ve şifrenizle giriş yapmanız gerekir. Giriş yaptıktan sonra vergi sorgulama ekranından emlak vergisine yönelik borçlarınızı görebilirsiniz. Portaldaki arama alanına emlak vergisi ve ilçe adını yazıp çıkan sonuçlardan da sorgulama yapabilirsiniz.

E belediye emlak vergisi sorgulama işlemi içinde yukarıda, ödeme başlığı altında anlatıldığı biçimde sisteme giriş yapmanız gerekir. Giriş yapmanızın ardından vergi sorgulamasını ilgili menülerdeki yönlendirmelerle kolaylıkla tamamlayabilirsiniz. Bu uygulamaların genellikle kolay kullanılan bir arayüze sahip olması sayesinde aradığınız bilgilere kısa sürede, zorlanmadan ulaşmanız mümkündür.

Emlak Vergisinden Nasıl Muaf Olunur?

Kimi şartları karşılayan kişiler, emlak vergisi muafiyet hakkına sahip olurlar. Ev hanımı, işsiz, dul, gazi, şehit yakını ve emekli kişiler aşağıdaki şartları taşımaları hâlinde bu vergiden muaf olurlar:

• Kendi adına kayıtlı başka gayrimenkul olmamalıdır.
• Gayrimenkulun 200 metrekareden küçük olması gerekir.
• Söz konusu ev, yazlık formatında olmamalıdır.
• Gayrimenkulde kiracının oturması muafiyete engel oluşturmaz ama ev sahibi de başka bir yerde kiracı olarak ikamet etmelidir.
• Emekli kişinin Türkiye’den emekli olmuş olması gerekir.

Yeni Ev Sahibi Olanlar Emlak Vergisi Öder mi?

Yeni ev alan kişiler, evi aldıkları sene için değil sonraki yıl için bu vergiyi ödemekle yükümlüdür. Yani ev alır almaz vergi ödeme zorunluluğu gibi bir durum söz konusu değildir. Ayrıca gayrimenkul satın alan kişilerin, ilgili belediyeye emlak beyanı yapmaları gerekir.

Emlak Vergisi Ödenmemesi Durumunda Ne Olur?

Emlak vergisinin ödenmemesi durumunda olanlar diğer vergilerden farklı değildir. Bu vergiden doğan borç, aylık gecikme faizi uyarınca artmaya devam eder. Belediyelerin bu borca istinaden haciz yapma hakları da bulunmaktadır. Ancak bu, pratikte çok uygulanan bir yöntem değildir. Çünkü borçlu olan emlağın satışı yapılamaz. Dolayısıyla belediyeler vergi borcunu satış esnasında tahsil eder.