Döviz kuru değişimleri ile konut fiyatları arasında pozitif bir ilişki olduğu, döviz kuru arttıkça konut fiyatlarının da artacağı sıklıkla vurgulanır.
Döviz kuru artışını konut fiyatlarında artışın izlediği önermesi, genel olarak doğru olsa da, döviz kurundaki artış konut fiyatlarında zorunlu bir artışa neden olmayabilir.
Aslında kurlardaki artış zincirleme bir şekilde ithal malların fiyatını artırarak, maliyet enflasyonuna neden olur. Dolayısıyla kurlardaki artış doğrudan değil, dolaylı yoldan, enflasyon kanalıyla inşaat maliyeti üzerinde etkili olur.
Gelin konut fiyatlarını bileşenlerine ayırarak bu etkiyi analiz etmeye çalışalım.
Konut fiyatı = arsa payı + inşaat maliyeti + müteahhit kârı
Diğer değişkenlerin aynı kaldığı varsayımında, denklem gereği, inşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarında da artışa sebep olacağını çıkarabiliriz. Ancak bizim toplumumuzda konut üretimi başat olarak arsa sahibi ile müteahhitin kat karşılığı anlaşmasına bağlı olduğundan, aslında denklemdeki arsa payı da inşaat maliyetine bağlıdır. Bu durumda inşaat maliyetlerindeki artış arsa payının maliyetini de artırmaktadır.
Örnek vermek gerekirse; arsa sahibi ile müteahhidin %50-%50 kat karşılığında anlaştıklarını varsayımı altında; müteahhit kendisine kalacak bir birim konut karşılığında arsa sahibine de bir birim konut üretecektir. Yani müteahhit kendisine kalacak bir birim konut için iki birimlik inşaat maliyetini üstlenir. Bu durumda konut inşaat maliyetlerinde meydana gelen artış aynı oranda arsa maliyetini de artırır.
Konut kredisi faiz oranlarını inceleyin!
Konut fiyatları uzun dönemde inşaat maliyetlerine; kısa dönemde ise efektif talebe bağlıdır.
Eğer efektif talep değişmez ise konut fiyatları da enflasyona uyarlanacaktır. Ancak ülke ekonomisinde yeterli büyüme olmaz ve buna bağlı olarak gelir artışı sağlanamaz, efektif konut talebi zayıflar ise konut fiyatları enflasyon nispetinde artmayacağından, bu kez denklemin sağ tarafında bulunan müteahhit karı azalır, hatta zarara dönebilir.
Dolayısıyla döviz kurundaki artış enflasyon kanalıyla konut maliyetlerini artırmış olsa bile yeterli konut talebi oluşmaz ise konut fiyatları dövize paralel bir artış göstermeyebilir.
Bu nedenle, döviz kurlarındaki artışın konut fiyatları üzerindeki etkisi kısa vadede konut talep düzeyine bağlı olarak değişkenlik gösterir.
Ahmet Büyükduman'a ait diğer içerikler:
Faiz Oranlarının Konut Piyasasına Etkileri
Konut Yatırımında Potansiyel ve Büyük Göç
Faiz Oranları, Konut Satışları ve Fiyatlar
19.11.2024
13.11.2024
Yorum Yazın
Konuyla ilgili sormak ya da eklemek istedikleriniz için yorum bırakabilirsiniz.