Deprem Sonrası Konut Fiyatları Ne Olacak?

Şimdi yaralarımızı sarmak, kentlerimizi yeniden inşa etmek, ailelerimizi bir an önce sıcak yuvalarına kavuşturmak durumundayız.

Bir havuza atılan taşın oluşturduğu dalgalar, nasıl merkezden kenarlara doğru zayıflayan halklar gibi havuzun her noktasına etkide bulunuyorsa, depremin sosyal ve ekonomik etkileri de dalga dalga tüm ülkeyi etkiliyor. 

Nüfus kayması

Öncelikle, deprem bölgesinden diğer bölgelere doğru yaşanan nüfus kayması  gayrimenkul piyasasını dalgalandırıyor. İlk olarak daha güvenli bulunan çevre illere yönelik bu nüfus hareketi, mekan talebini artırarak, önce kiraları ardından ise konut fiyatlarını artırıyor. Nitekim deprem sonrası en çok göç alan illerden biri olan Ankara’da ortanca konut kiraları bir ay içinde yüzde yüz artış gösterdi.  

Diğer taraftan, depremden etkilenmeyen ama deprem riski altındaki bölgelerde yaşayanların depreme karşı duyarlılığı artıyor ve bir kısmı deprem riskinin daha az olduğu bölgelere doğru göç ediyor. 

Böylece hem depremden etkilenen hem de gelecekte depremden etkilenmesi muhtemel bölgelerden deprem riskinin daha düşük olduğu bölgelere doğru nüfus akımının neden olduğu bir talep oluşuyor. Gayrimenkul fiyatları açısından baktığımızda deprem riski altındaki bölgelerde talep düşerken deprem riski daha düşük bölgelerde talep artıyor. Talebin arttığı bölgelerde fiyatlarda artış yaşanması ise kaçınılmaz. 

Değer göçü

Deprem sonrası yalnızca insan değil aynı zamanda değer göçü de yaşanıyor. Gayrimenkul sektöründe yaşanan değer göçü, sadece konut fiyatlarını değil, başta konut imarlı arsa fiyatları olmak üzere artan nüfusa hizmet verecek ticari gayrimenkullerin fiyatlarını da yükseltiyor.

Değer göçü yalnızca deprem riski yüksek bölgelerden daha az riskli bölgelere doğru olmuyor. Aynı zamanda eski binalardan yeni binalara, yüksek katlı binalardan müstakil binalara doğru da bir değer göçü yaşanıyor. 

Konut fiyatları nasıl etkilenecek? 

Genel olarak deprem bölgesi dışına doğru oluşacak göçlerin oluşturacağı talep artışının konut kira ve fiyatlarını artıracağını söyleyebiliriz. Deprem riski altındaki bölgelerde ise fiyatların azalan talep nedeniyle görece gerileme ihtimali de söz konusudur. 

1999 yılında meydana gelen Gölcük Depreminden sonraki 4 ay içinde İstanbul konut fiyatları reel olarak yüzde 20 gerilemiş, ancak bir yıl sonra reel olarak deprem öncesi düzeyine dönmüştür.

Öte yandan, deprem bölgesinde eksilen konut envanterimizi yerine koymak için başlayan yoğun inşaat faaliyetleri ile deprem riski altındaki bölgelerde hızlanan kentsel dönüşüm çalışmaları, her türden inşaat malzemesine, makine ve ekipman ile iş gücüne yönelik talebi ve dolayısıyla bu girdilerin fiyatını artırıcı bir etki yapacaktır. Bu durum en az üç yıl boyunca yüksek inşaat maliyetleriyle karşılaşacağımız anlamına gelmektedir.

Deprem farkındalığı yeni yapılacak binalara talebi artıracağından yüksek inşaat maliyetleri de yeni yapılacak konut fiyatlarının yukarı yönlü olmasına neden olacaktır. 

Toparlamak gerekirse, diğer makro ekonomik koşulların değişmeyeceği varsayımı altında, deprem riski düşük bölgelerdeki tüm konutlarda, deprem riski bulunan bölgelerde ise az katlı ve yeni binalardaki konutların fiyatlarının artmaya devam edeceğini söyleyebiliriz.  
 

Ahmet Büyükduman'a ait diğer yazıları okumak için;

• Yeni Evim Konut Kampanyası
• Konut Yatırımında Potansiyel ve Büyük Göç